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香港公屋制度的借鑒價值
發布日期:2012/5/28 來源:深圳商報 作者:佚名 人氣:5065 字體:【 】 【打印

  香港政府于1954年開始實施公共房屋計劃,在解決各種問題的過程中逐漸形成一套完善的公共房屋制度,不僅持續大規模地提供著公屋,并且致力于為公屋居民提供滿意的居住質素和管理服務。

  一、專業化的運營和管理。

  香港公屋計劃得以成功的主要因素之一,是自開始興建公屋以來,就有相應機構專門負責公屋事宜。

  在公屋的發展中,香港房委會不僅在城市規劃中扮演積極的角色,還著力建設有效率的公屋社區和發達的交通網絡,還盡量爭取各項配套設施的同步完成,并通過對公屋進行持續的維修、改善和重建計劃,提升公屋的居住條件。

  二、政府土地政策的支持。

  香港公屋計劃的成功也離不開政府土地政策的支持。香港政府對公屋建設最大的資助是免費撥地給房委會。政府定期及準確評估房屋需求,供應足夠建屋土地并提供配套的基礎設施。

  為達到土地供應平穩,政府盡量靈活和彈性地處理土地供應,并訂立了一套撥地準則,決定對私營和公共房屋用地的供應,為不同密度的私營和公共房屋訂立適當的比例,集中用面積較大和發展密度較高的土地來發展公共房屋。房屋用地督導委員會審批土地發展用途,預測房屋發展所需的土地供應量,以及公共房屋的供求。

  香港政府提供給房委會興建公屋的土地包括已平整和未平整土地。房委會并不負責土地的平整工程,政府承擔公屋新地盤平整工程所需的款項。這就使得房委會避免了平整土地過程中可能遇到的諸如匯集土地和收地過程中當地居民的強烈抵抗,各有關政府部門冗長的磋商、評估,重新分區的沖突等種種困難,并大大降低房委會提供公屋的成本。

  三、有效的資金安排。

  香港公屋建設的資金來源途徑主要有兩個:一是政府通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助;二是房委會通過出租公屋及其附屬商業樓宇、出售自置居所單位獲得維護及興建公屋所需的資金。

  房委會的經常性收入來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業樓宇租金收入、出售資助自助居所收入。在租金政策上,房委會以租戶的負擔能力作為厘定公屋租金的主要考慮因素。

  由于房委會長期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字運行,需要巨額補貼。以2001/2002年度為例,房委會公屋租金收入為89.1億港元,但出租公屋運作赤字達24.46億港元,平均每個出租公屋單位每月赤字為237港元。房委會主要通過兩種途徑補貼公屋,以資助興建公屋的龐大資本開支和補貼公屋營運開支的長期巨額赤字:

  其一是按市值租出公共房屋附屬的商業設施和非住宅設施,如商場、街市鋪位及停車場。房委會每年通過出租商業樓宇可獲得十幾億港元的盈利;其二是通過各種自置居所計劃出售房屋。

  四、明確的房屋政策定位與不斷完善的準入與退出機制。

  在公共房屋發展中,如何使公屋提供給真正有需求人士,也是面臨的挑戰。

  香港政府的總體房屋政策定位是:政府基于社會發展和社會公平而介入,滿足那些市場不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要,中高等收入人群的住房需要,由市場供應。政府在房屋市場扮演的補漏者角色,決定了其必須建立一套有效的機制,篩選出有真正住屋需要的家庭作為資助對象,其實現途徑就是:準入機制與退出機制。

  目前入住公屋的家庭分為以下幾類:

  1.受清拆、重建、天災等影響而無家可歸者;2.因體恤理由而需要房屋安置者;3.初級公務員及退休公務員;4.調遷及紓緩擠迫居住環境;5.不能負擔租住私人物業昂貴租金的家庭。

  房委會每年檢討輪候冊收入及資產限額,并確保真正有需要的人才符合資格申請公屋。若住戶虛報資料,房屋委員會可終止其租約,并可根據法律規定予以檢控。香港房屋條例規定,任何人士如故意向房屋委員會虛報資料,即屬違法,一經定罪,可判罰款20000港元及監禁6個月。

  那些政府直接提供公共房屋,但卻沒有取得預期效果的國家和地區,其問題主要在于政策定位失當、監控機制失靈、分配機制錯位、財政壓力、居住整體質素差而導致公共房屋社區標簽化等。而香港正是在不斷克服這些難題的基礎上取得的,為內地廉租房計劃提供了很好的借鑒。(來源:《經濟導報》)

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