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滬上37家房企“跳價”搶地 保利54.5億創外環外地價新高
發布日期:2016/5/19 來源:人民網 作者:佚名 人氣:336 字體:【 】 【打印

  人民網北京(徐倩)今日上午,央企保利力挫37家房企以54.5億元競得浦東周浦鎮西社區PDP0-1001A-03-11地塊,溢價297.8%,成交樓板價每平方米43607元。

  該地塊是5月份上海市區推出的面積最大的住宅地塊,也是上海住宅土地新政之后出讓的第一個地塊,該地塊規定有15%的面積需要自持70年不能出售。

  盡管如此,今日的競拍現場共有世茂、中駿、陽光城、九龍倉、保利地產、萬科、華發、融創、大名城、融僑、金輝、龍湖、招商、中糧、金茂、華潤、正榮、融信、禹洲、城開、恒大、富力、建發、旭輝、首創、新城、景瑞、信達、平安、陸家嘴、格力、海爾、合景泰富、嘉寶、葛洲壩、三湘、奉賢城投等37家房企參與競拍。

  在競拍伊始,世茂就從起始價直接加價近10億元,隨后開發商直接進入“跳價”競拍,跳價幅度達到數億元,在開場幾分鐘后該地塊的的總價已經被抬高到50億元,而在此期間,主持人也先后兩次提醒“理性報價”。進入最后階段,在信達和電建金茂的聯合體陷入“膠著”狀態時,央企保利殺出并一舉拿下該地塊。

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示:“由于此前土地熱拍,導致市場預期提高,因此該幅地塊也是“未拍先熱”。從樓板價推算,未來售價將達到每平方米7.5萬元以上。顯然這個價格水平相當高,現在也不能用理性二字來形容房企行為,市場風險不言而喻。”

  上海土地交易中心競拍現場

  15%的面積需自持70年

  周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊出讓面積為69433.10平方米,東至渡橋路,南至年家浜路防護綠帶,西至林海公路防護綠帶,北至百曲港防護綠帶,為70年住宅產權,容積率1.8,該地塊起始價約為13.7億元,起始樓板價為每平方米11018元。

  據了解,該地塊與閔行的浦江鎮為鄰,靠近林海公路上南路出口。周邊有世茂云圖、中駿柏景灣、陽光城麗景灣PLUS三個項目,其余均為荒地。 ,

  該地塊的出讓條件甚為苛刻,被認為是上海史上“最嚴出讓條件地塊”,在出讓文件中,該地塊規定:“該幅地塊規定有15%的面積需要自持70年不能出售,5%的面積作為保障房無償移交給政府。”

  對于“15%的面積需要自持70年不能出售”的出讓條件,盧文曦分析稱:“這個條件對開發商的資金實力要求較高,該出讓條件主要是‘資金沉淀’,意味著這部分不能轉化成回籠資金。”

  “舉個例子,房企是可以貸款的,也用一部分資金做杠桿,假如房屋建造30%就可以全部賣了回籠資金,但是現在不能出售,等于全部資金要進去。”盧文曦補充。

  如果開發商選擇出售的話,租金回報率也難以覆蓋資金利率,盧文曦稱“租金的回報率回報率約為2-3%,如果資金成本高的公司持有物業,壓力會很大”。但是,從今天的競拍結果來看,這樣嚴苛的出讓條件依然未能讓上海土地市場得以冷卻。

  開發商稱“上海地價存在泡沫”

  據業內人士估算,根據目前的樓板價,再扣除5%的保障房與15%的自持面積后,實際樓板價已經達到每平方米54500元,保利未來的售價單價很可能會超過每平方米7.5萬元。而目前該區域的新房售價在每平方米3.3-4.4萬元。

  而就在上周,融創以30.05億元競得松江區泗涇鎮地塊,溢價111.62%,成交樓板價每平方米38291.33元,同一天,象嶼地產也斥資21.5億元以126%的溢價率競得上海奉賢南橋新城的宅地,樓板價高達每平方米22625元。

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示:從泗涇地王到周浦地王,房企拿地越來越激進,其背后是土地市場準入門檻越來越高,優質土地資源越來越少。而這次要求土地“自持”也是開了先例,原先這種條件多出現在商業用地中。隨著調控深入,今后拿地條件會越來越苛刻,因此盡可能早得去拿一些地塊。

  而開發商也認為目前一線城市的地價存在泡沫,融創董事長孫宏斌在融創昨日的發布會上表示:“北京、上海、蘇州的房價我覺得還沒有泡沫,我不認為是泡沫,而地價是一定有泡沫的。”

  此前,新城地產副總裁歐陽捷也表示:“拿地需要謹慎,今天的地王不等于明天的樓王,房價地價比去年已經達到了70%,過去這么多年還沒有達到這么高。房價地價差,去年只有六千塊錢,就是建安成本,加上稅收和三項費用,再加上稅,都要包含,所以我們看到,企業很可能在這時候拿高價地就會虧損。”

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